一、案例分享
2010年，A公司与长春市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地性质是毛地，出让价款2630万元。2011年1月，国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例第四条规定使得A公司无法继续履行合同，办理拆迁许可证。A公司起诉长春市国土局，主张本案适用情势变更解除案涉出让合同。长春市国土局抗辩称其已交付土地使用权，A公司的主张于法无据，请求驳回。
吉林高院认为，补偿条例的出台不构成情势变更。A公司不服，申请再审。最高法院提审本案再审认为，本案适用情势变更原则，补偿条例的出台使得A公司无法取得拆迁主体资格，无法按照合同约定完成拆迁整理工作，其以情势变更为由诉请解除合同，应予支持。
二、法律分析
（一）何为“情势变更”？
根据《民法典》第533条的规定，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。此时受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求法院变更或者解除合同。
（二）构成“情势变更”的条件
第一，情势变更以超出当事人合同预期为必要条件；第二，情势变更以继续履行无法实现合同目的为必要条件。
（三）新出台的法律法规是否构成情势变更？
本案的争议焦点是关于案涉《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否构成情势变更的问题？对此最高法院裁判认为：
（国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》导致A公司无法取得拆迁主体资格，而A公司的拆迁工作是土地开发的必经环节，国务院出台的行政条例否定了开发商办理拆迁许可证的期待，实际上超出了当事人合同预期。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉土地属于毛地，需要完成拆迁整理工作。因上述条例的变化导致A公司无法按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成案涉土地的拆迁整理工作，无法实现对土地开发的合同目的。因此，《补偿条例》的出台构成情势变更，A公司有权请求解除合同。
三、法务建议
在签订合同时，当事人应当尽到必要的审查义务。尤其在接手土地时，开发商要特别注意土地的性质、当前的政策以及未来政策的走向，避免出台新的法律、行政法规给自身房地产投资造成不可避免的法律风险，若尽到了事前审查和风险评估的义务，必要时可以依据情势变更制度主张解除土地出让合同，维护自身合法权益。
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